最終更新 2026年10月8日
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竹中セントラルビルサウス（既存ビルのスマート化改修）

国内の非住宅既存環境設備データビルOS省エネ・脱炭素空調・エネルギー最適化建物データ・空間活用

概要

築23年のビルを改修し、外装・熱源・外気量制御・太陽光・自然換気でCO2を約半減する見通し。AIカメラで在室者を把握し吹出口や換気口を自動開閉。クラウド型建物OSでソフト更新により運用性能を高める。

基本情報

所在地東京都江東区
新築・既存既存
建物用途オフィス
対象の規模1棟
時期2022年改修
事業者竹中工務店、アサヒファシリティズ
既存建物の竣工1999年
改修工期2021年9月〜2022年7月
規模鉄骨造7階建て、延床面積 約12,700m²（改修後）
用途事務所（グループ会社7社の拠点）
環境認証ZEB Ready
開業2022年10月

取り組みのポイント

  • 外装の高性能化、高効率熱源の導入、照明のLED化を行った
  • CO2濃度などのデータをもとに外気の取り込み量を制御し、自然換気も取り入れた
  • 太陽光発電を導入した
  • クラウド型の建物OSに設備データを接続し、設備を替えずにソフトの更新で運用を改善できるようにした
  • 全方位カメラの画像解析で在室者の位置や着衣の状態を捉え、空調の吹出口と自然換気口を自動で開閉する
  • 館内に集中管理センターを設け、ロボットも使って設備管理や警備・清掃の効率化を図る

成果・目標

  • CO2排出量を、改修前の実績値から約50%削減する見込み
  • 運用段階でもデータを活用し、さらなる削減を目指している

採用している要素技術

技術レイヤーの下から順に並べています。

Layer.1
高断熱外皮・日射遮蔽Low-E複層ガラス、外断熱、外付けブラインド、ファサード方位計画などで熱負荷そのものを減らす。ZEB化の土台。
Layer.1
自然換気・自然採光換気口・吹抜け・ライトウェルなどで外気と昼光を取り込み、空調・照明負荷を下げる。
Layer.2
高効率熱源・ヒートポンプ高効率チラー、空気・水熱源ヒートポンプ。燃焼系からの電化は海外の既存ビル脱炭素の主手段。
Layer.3
人流・在室検知（AIカメラ・人感）AIカメラ、人感センサー、Wi-Fi・入退室ログなどで在室人数や位置を把握する。
Layer.5
ビルOS（建物データ連携基盤）設備・センサー・アプリを共通基盤でつなぎ、データの一元管理と機能の後付けを可能にする。
Layer.8
太陽光・蓄電池（オンサイト再エネ）屋上・壁面の太陽光発電と蓄電池。ZEBランクの達成とBCP電源の両面で使われる。

この事例が当てはまる課題

既存ビルの空調を設備更新なしで自動最適化する課題

設備更新は投資が重く時期も限られる。運用担当者が不足し、設定は竣工時のまま放置されがち。

解決の方向

低投資・短期間で省エネと快適性を両立し、多棟に横展開できる。

設計値と運用実績の乖離を埋める課題

ZEBとして設計しても、運用で設計どおりの性能が出ないことが多い。原因が分からないまま放置される。

解決の方向

運用実績で性能を証明し、乖離の原因を特定して改善を回せる。

他の建物に活かせる視点

築20年を超えるオフィスビルを建て替えずに、外皮・設備の更新とデータ活用を組み合わせて性能を高めた改修事例です。改修の際に建物のデータを外部の基盤につなげておくと、竣工後もソフトの更新で運用を改善し続けられます。既存ビルの改修計画では、設備の更新範囲と合わせて、データをどう取り出して使うかを決めておくことがポイントです。

出典

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